• Управление инвестиционным проектом (Fee-Development)

Одним из современных направлений развития экономики и управления предприятиями инвестиционно-строительной сферы является проблема применения научно-практической концепции девелопмента.

Термин «девелопмент» заимствован из английского языка и в буквальном переводе означает развитие, рост. В мировой экономической практике его используют для обозначения деятельности, направленной на повышение стоимости объекта путем его качественных изменений.

Наиболее распространенными являются два вида девелопмента: фи-девелопмент и спекулятивный девелопмент.

Фи-девелопмент

Фи-девелопмент – это вид строительного бизнеса, в котором компания-девелопер не является собственником возводимого объекта, девелоперская компания занимается чистым девелопментом, без функций инвестиций, без содержания частично построенного объекта на балансе. Фи-девелоперская компания несет меньше рисков, она не заинтересована в спекуляции площадью, построенными квадратными метрами.

На западе фи-девелоперские компании занимают значительную долю рынка, позволяя эффективно разделить функции собственника здания – им является чаще всего инвестор – и строительного агента. Такие компании имеют в штате архитекторов-проектировщиков, дизайнеров, специалистов по отношениям с инвесторами, специалистов по строительству – инженеров и прорабов.

Конечно, уровень доверия на рынке должен быть высоким, только лучшие фи-девелоперские команды могут рассчитывать на участие в российском рынке. Фи-девелопмент предполагает контроль качества строительства объекта, поиск и заключение договоров с подрядчиками. Фи-девелопер – это генеральный подрядчик и служба заказчика в одном исполнении.

Классический девелопмент на современном российском рынке строительства предопределяет обязательное участие денег девелопера в инвестиционно-строительном процессе.

Процент участия строительной компании в рыночных проектах колеблется от полного в размере 100% до минимального в 35–40%. Только такие предложения интересны собственникам земельных участков и инвесторам.

В ближайшем времени фи-девелопмент станет ведущим принципом построения отношений строителей и инвесторов. Компании фи-девелоперы на российском рынке выполняют функции заказчика-застройщика с финансовыми полномочиями.

В общем случае инвестиционно-строительный процесс представляет собой логическую последовательность этапов реализации инвестиционного проекта, которую можно сузить до девяти основных позиций:

1) возникновение инвестиционного замысла;

2) наличие возможности финансирования;

3) бизнес-планирование;

4) организация управления инвестиционным проектом;

5) инжиниринг;

6) поставка оборудования и материалов;

7) строительство;

8) эксплуатация;

9) реализация.

Ленд-девелопмент

Вторая разновидность девелопмента – спекулятивный девелопмент.

Спекулятивный девелопер (Speculative development) более сложен, чем фидевелопмент. Девелопер возводит коммерческую недвижимость, с полной ответственностью выступая как организатор проекта.

Финансовая схема больших девелоперских проектов представляет сложную комбинацию собственных средств девелопера и привлеченных инвестиций – банковских кредитов и платежей от будущих арендаторов.

Достаточно высокая прибыль в рамках спекулятивного девелопмента сопровождается высокими рисками при неудаче проекта, и эти риски несет на себе девелопер. Спекулятивный девелопмент является наиболее сложной формой взаимоотношений участников инвестиционного процесса на рынке недвижимости, потому что в одном проекте совмещены и риэлтерские, и строительные, и проектные, и очень сложные банковские операции .

В российской практике инвестиционно-строительного бизнеса все больше актуализируется терминология ленд-девелопмента. Ленд-девелопмент – высокорентабельный, очень доходный и привлекательный для инвестирования земельный бизнес. Это не просто покупка – продажа земельного участка, это целый процесс, включающий в себя, во-первых, – приобретение наиболее подходящего и привлекательного земельного участка, во-вторых, – необходимо тщательно разработать соответствующий всему проекту инвестиционный проект и общую концепцию.

Разукрупнение земельных участков – основной механизм девелопмента, в рамках которого производится ее подготовка, как правило, в три этапа:

1) работа с неподготовленной землей;

2) превращение неподготовленной земли в полуподготовленную с дорогами и инженерными сетями, подведенными к границам участков;

3) непосредственное разукрупнение земли.

Такая последовательность обычно характерна для застройки больших свободных территорий. При выполне-нии менее масштабных проектов, а так же при точечной застройке и редевелопменте второй этап пропускают.

Процесс преобразования неподготовленной земли в полуподготовленную в различных регионах происходит поразному, в зависимости от форм собственности на землю, возможностей местных девелоперов и финансовых институтов, а также институциональных возможностей по прокладке дорог и инженерных сетей.